Νοικιάζεις δωμάτιο στο σπίτι σου; Τι πρέπει να ξέρεις για τους φόρους
Έχεις ένα επιπλέον δωμάτιο στο σπίτι σου και σκέφτεσαι να το νοικιάσεις; Για πολλούς ιδιοκτήτες, η ιδέα είναι απλή: ένα άδειο δωμάτιο μπορεί να γίνει ένα επιπλέον εισόδημα κάθε μήνα, ενώ παράλληλα ένας φοιτητής ή εργαζόμενος βρίσκει έναν πιο οικονομικό τρόπο να στεγαστεί.
Από τη στιγμή όμως που υπάρχει ενοίκιο, υπάρχει και εισόδημα που πρέπει να δηλωθεί. Το γεγονός ότι νοικιάζεις μόνο ένα δωμάτιο και συνεχίζεις να μένεις στο ίδιο σπίτι δεν σημαίνει ότι το ποσό μένει εκτός φορολογίας.
Ας δούμε τι ισχύει στην πράξη για το 2026, με συγκεκριμένα παραδείγματα.
Αν νοικιάζεις ένα δωμάτιο με κανονική μίσθωση
Εάν είσαι ιδιοκτήτης και νοικιάζεις ένα δωμάτιο της κατοικίας σου σε κάποιον για να μένει εκεί, το εισόδημα αντιμετωπίζεται ως εισόδημα από ακίνητη περιουσία.
Αυτό ισχύει ακόμη και όταν δεν νοικιάζεις ολόκληρο το διαμέρισμα αλλά μόνο ένα τμήμα του.
Για μια συνηθισμένη μακροχρόνια μίσθωση κατοικίας, δεν χρειάζεται να ανοίξεις επιχείρηση μόνο και μόνο επειδή νοικιάζεις ένα δωμάτιο. Το εισόδημα δηλώνεται ως εισόδημα από ακίνητη περιουσία, εφόσον πρόκειται για απλή μίσθωση.
Πόσο φόρο πληρώνεις το 2026;
Από το φορολογικό έτος 2026 ισχύει νέα κλίμακα για τα εισοδήματα από ακίνητη περιουσία:
| Ετήσιο εισόδημα από ακίνητα | Φορολογικός συντελεστής |
|---|---|
| Έως €12.000 | 15% |
| €12.000,01 – €24.000 | 25% |
| €24.000,01 – €36.000 | 35% |
| Πάνω από €36.000 | 45% |
Οι συντελεστές εφαρμόζονται κλιμακωτά. Αυτό σημαίνει ότι αν ξεπεράσεις τις €12.000, δεν φορολογείται ολόκληρο το εισόδημά σου με 25%. Το πρώτο τμήμα παραμένει στο 15% και μόνο το ποσό πάνω από τις €12.000 περνά στο επόμενο κλιμάκιο.
Παράδειγμα 1: Δωμάτιο €500 τον μήνα
Ας υποθέσουμε ότι νοικιάζεις το δωμάτιο για €500 τον μήνα.
€500 × 12 = €6.000 ετήσιο μικτό εισόδημα.
Στα εισοδήματα από ακίνητα αναγνωρίζεται ποσοστό 5% ως δαπάνη, επομένως, για τον απλοποιημένο υπολογισμό:
€6.000 × 95% = €5.700 φορολογητέο εισόδημα.
Ο φόρος είναι:
€5.700 × 15% = €855 τον χρόνο.
Δηλαδή περίπου €71,25 φόρος τον μήνα σε ετήσια βάση.
Παράδειγμα 2: Δωμάτιο €700 τον μήνα
Με ενοίκιο €700:
€700 × 12 = €8.400 ετήσιο μικτό εισόδημα.
Με την έκπτωση 5%:
€8.400 × 95% = €7.980.
Φόρος:
€7.980 × 15% = €1.197.
Άρα από τα €8.400 ετήσιου μικτού ενοικίου, ο φόρος εισοδήματος είναι περίπου €1.197.
Παράδειγμα 3: Δωμάτιο €1.000 τον μήνα
Ετήσιο μικτό εισόδημα:
€1.000 × 12 = €12.000.
Με την έκπτωση 5%:
€12.000 × 95% = €11.400.
Επειδή το φορολογητέο εισόδημα παραμένει κάτω από τις €12.000:
€11.400 × 15% = €1.710 φόρος.
Άρα, μετά τον συγκεκριμένο φόρο εισοδήματος, απομένουν περίπου €10.290 τον χρόνο.
Τι γίνεται αν το δωμάτιο κοστίζει πάνω από €1.000;
Εδώ αρχίζει να έχει σημασία η νέα κλίμακα.
Ας υποθέσουμε ότι το δωμάτιο νοικιάζεται για €1.500 τον μήνα.
Το ετήσιο μικτό εισόδημα είναι:
€1.500 × 12 = €18.000.
Με την έκπτωση 5%:
€18.000 × 95% = €17.100.
Ο φόρος υπολογίζεται ως εξής:
€12.000 × 15% = €1.800
€5.100 × 25% = €1.275
Συνολικός φόρος:
€1.800 + €1.275 = €3.075.
Αυτό είναι ένα καλό παράδειγμα για το γιατί έχει σημασία να καταλαβαίνεις την κλίμακα και όχι απλώς να βλέπεις τον υψηλότερο φορολογικό συντελεστή.
Και αν έχεις ήδη εισόδημα από άλλο ακίνητο;
Αυτό είναι πολύ σημαντικό.
Η κλίμακα αφορά το συνολικό εισόδημα από ακίνητη περιουσία και όχι ξεχωριστά κάθε δωμάτιο ή κάθε ακίνητο.
Για παράδειγμα, ας υποθέσουμε ότι:
- από ένα διαμέρισμα παίρνεις €900 τον μήνα
- από ένα δωμάτιο στο σπίτι σου παίρνεις €500 τον μήνα
Το συνολικό ετήσιο μικτό εισόδημα από ακίνητα είναι:
€10.800 + €6.000 = €16.800.
Με την έκπτωση 5%:
€16.800 × 95% = €15.960.
Ο φόρος για το 2026 υπολογίζεται ως εξής:
€12.000 × 15% = €1.800
€3.960 × 25% = €990
Συνολικός φόρος:
€2.790.
Άρα, όταν υπολογίζεις πόσο σε συμφέρει να νοικιάσεις ένα δωμάτιο, πρέπει να κοιτάξεις όλο το εισόδημά σου από ακίνητα και όχι μόνο το ενοίκιο του συγκεκριμένου δωματίου.
Πώς δηλώνεις τη μίσθωση;
Η μίσθωση δηλώνεται ηλεκτρονικά στην ΑΑΔΕ μέσω της Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας.
Η δήλωση υποβάλλεται μέχρι το τέλος του επόμενου μήνα από την έναρξη της μίσθωσης ή από την τροποποίησή της.
Στη διαδικασία καταχωρούνται τα στοιχεία του εκμισθωτή και του μισθωτή, η διάρκεια της μίσθωσης, το μηνιαίο μίσθωμα και τα στοιχεία του ακινήτου.
Στη συνέχεια, το εισόδημα από τη μίσθωση δηλώνεται στην ετήσια φορολογική δήλωση μέσω του Ε2 και του Ε1.
Πρέπει να πληρώνεις ΦΠΑ στο ενοίκιο;
Στην περίπτωση μιας απλής μακροχρόνιας μίσθωσης κατοικίας, δεν λειτουργείς σαν επιχείρηση παροχής υπηρεσιών επειδή νοικιάζεις ένα δωμάτιο.
Διαφορετικό είναι το καθεστώς στις βραχυχρόνιες μισθώσεις.
Από το 2024, όταν φυσικό πρόσωπο διαθέτει μέχρι δύο ακίνητα σε βραχυχρόνια μίσθωση, το εισόδημα μπορεί να αντιμετωπίζεται ως εισόδημα από ακίνητη περιουσία, εφόσον πληρούνται οι προβλεπόμενες προϋποθέσεις και δεν παρέχονται πρόσθετες υπηρεσίες πέρα από την παροχή κλινοσκεπασμάτων.
Όταν παρέχονται πρόσθετες υπηρεσίες ή όταν κάποιος δραστηριοποιείται με περισσότερα ακίνητα, μπορεί να προκύψει διαφορετική φορολογική αντιμετώπιση.
Άρα, άλλο πράγμα είναι να νοικιάζεις ένα δωμάτιο σε έναν φοιτητή για έναν χρόνο και άλλο να το διαθέτεις συστηματικά για βραχυχρόνια διαμονή.
Τι γίνεται με τα κοινόχρηστα και τους λογαριασμούς;
Αυτό είναι ένα σημείο που χρειάζεται προσοχή στην πράξη.
Αν συμφωνήσεις με τον συγκάτοικο ένα συγκεκριμένο ενοίκιο και εκείνος πληρώνει ξεχωριστά το μερίδιό του για ρεύμα, νερό, internet ή άλλα πραγματικά κοινά έξοδα, η φορολογική αντιμετώπιση μπορεί να διαφέρει ανάλογα με το πώς έχει στηθεί η συμφωνία και τι ακριβώς εισπράττει ο ιδιοκτήτης.
Γι’ αυτό είναι προτιμότερο το μισθωτήριο να περιγράφει με σαφήνεια τι περιλαμβάνεται στο μίσθωμα και ποια έξοδα επιβαρύνουν τον μισθωτή, αντί να υπάρχει μια αόριστη συμφωνία τύπου «€700 όλα μέσα».
Σε πιο σύνθετες περιπτώσεις, ειδικά όταν περιλαμβάνονται υπηρεσίες ή σταθερές χρεώσεις μαζί με το δωμάτιο, αξίζει να το ελέγξει λογιστής πριν υπογραφεί η μίσθωση.
Και αν δεν είσαι ιδιοκτήτης αλλά νοικιάζεις το σπίτι;
Εδώ αλλάζει σημαντικά η κατάσταση.
Αν εσύ είσαι μισθωτής ολόκληρου του σπιτιού και θέλεις να νοικιάσεις ένα δωμάτιο σε τρίτο, μιλάμε για υπεκμίσθωση.
Η φορολογία της υπεκμίσθωσης έχει διαφορετικά στοιχεία και, κυρίως, πρέπει πρώτα να ελεγχθεί αν επιτρέπεται από τη μίσθωση που έχεις υπογράψει με τον ιδιοκτήτη.
Δεν είναι καλή ιδέα να βάλεις συγκάτοικο και να εισπράττεις ενοίκιο χωρίς να έχεις ελέγξει τους όρους της αρχικής μίσθωσης και τη φορολογική αντιμετώπιση.
Τι πρέπει να έχεις κάνει πριν βάλεις το δωμάτιο στο Flatshare.gr;
Αν είσαι ιδιοκτήτης και θέλεις να νοικιάσεις ένα δωμάτιο, η διαδικασία είναι αρκετά πιο απλή όταν τα έχεις οργανώσει όλα από την αρχή.
1. Συμφωνείς ξεκάθαρα το μηνιαίο ενοίκιο και τι περιλαμβάνει.
2. Συμφωνείς ποιος πληρώνει ρεύμα, νερό, internet και κοινόχρηστα.
3. Κάνεις κανονικό μισθωτήριο.
4. Υποβάλλεις τη δήλωση μίσθωσης στην ΑΑΔΕ μέσα στην προβλεπόμενη προθεσμία.
5. Δηλώνεις το εισόδημα στην ετήσια φορολογική δήλωση μέσω Ε2 και Ε1.
6. Κρατάς τα σχετικά στοιχεία και αποδεικτικά των πληρωμών.
Και φυσικά, πριν αποφασίσεις τι ποσό θα ζητήσεις, καλό είναι να υπολογίσεις όχι μόνο το ενοίκιο που θα εισπράττεις αλλά και τι θα σου μένει μετά τον φόρο.
Ένα τελευταίο παράδειγμα
Ας πούμε ότι έχεις ένα δωμάτιο που μπορείς να νοικιάσεις για €600 τον μήνα.
Σε έναν χρόνο θα εισπράξεις:
€7.200.
Με την προβλεπόμενη έκπτωση 5%:
€7.200 × 95% = €6.840 φορολογητέο εισόδημα.
Με συντελεστή 15%:
€6.840 × 15% = €1.026 φόρος εισοδήματος.
Άρα, μόνο μετά τον συγκεκριμένο φόρο, απομένουν:
€6.174 τον χρόνο ή €514,50 τον μήνα.
Αυτό δεν σημαίνει ότι το δωμάτιο σου αποφέρει €514,50 καθαρά, γιατί μπορεί να υπάρχουν επιπλέον κόστη, όπως αυξημένη κατανάλωση ρεύματος και νερού, συντήρηση, φθορές ή άλλες δαπάνες.
Σου δείχνει όμως πολύ πιο ρεαλιστικά τι σημαίνει ένα ενοίκιο €600 όταν το δεις σε ετήσια βάση.
Το δωμάτιο μπορεί να γίνει εισόδημα — αρκεί να είναι σωστά οργανωμένο
Η ενοικίαση ενός δωματίου μπορεί να είναι ένας πολύ πρακτικός τρόπος να αξιοποιήσεις έναν χώρο που διαφορετικά μένει άδειος. Για τον ιδιοκτήτη όμως, η διαδικασία δεν τελειώνει με το να βρει έναν καλό συγκάτοικο.
Χρειάζεται σωστό μισθωτήριο, σωστή δήλωση και ξεκάθαρη συμφωνία για το τι πληρώνει κάθε πλευρά.
Στο Flatshare.gr θέλουμε η διαδικασία να γίνεται όσο πιο απλά γίνεται: να βρίσκεις ανθρώπους που ψάχνουν δωμάτιο, να βλέπεις τα προφίλ τους και να βρίσκεις τον συγκάτοικο που ταιριάζει πραγματικά στο σπίτι σου.
Έχεις ένα διαθέσιμο δωμάτιο; Βρες τον επόμενο συγκάτοικό σου στο Flatshare.gr.
Σημείωση: Το άρθρο αφορά τη γενική φορολογική αντιμετώπιση στην Ελλάδα και τα δεδομένα του φορολογικού έτους 2026. Η πραγματική φορολογική υποχρέωση μπορεί να διαφέρει ανάλογα με την περίπτωση, ειδικά σε υπεκμίσθωση, βραχυχρόνια μίσθωση, συνιδιοκτησία ή παροχή υπηρεσιών. Για προσωπική φορολογική συμβουλή, χρειάζεται έλεγχος από λογιστή.